Opiniones de Derecho Artículos


Segunda oportunidad para los avalistas

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Sucede en la mayoría de las sociedades insolventes que éstas no sólo agotaron su crédito antes de verse abocadas al concurso de acreedores, sino que también los administradores y socios agotaron el suyo al resultar avalistas o garantes en las refinanciaciones de sus empresas. Pero mientras las empresas en concurso extinguían sus deudas, aunque sus activos no alcanzasen para pagar ni siquiera a sus acreedores ordinarios, no sucedía lo mismo con los administradores y avalistas -personas físicas- (ya que sus acreedores les perseguían de por vida, aún a pesar de que instasen sus concursos de persona física).

Esta situación asimétrica cambió con la Ley de Emprendedores. A través de dicha Ley, se viene -desde el pasado año- a dar una segunda oportunidad a dichos avalistas.

¿En qué consiste está segunda oportunidad y a quiénes es aplicable?.

Para empezar, hay que decir que esta segunda oportunidad consiste en poder extinguir la deuda contraída en su cualidad de avalistas o garantes.
Pero no todas las personas físicas podrán conseguir dicho objetivo. Se requiere que sean empresarios, profesionales o autónomos cotizantes en este régimen de la Seguridad Social, y que hayan intentado -sin éxito- un acuerdo con sus acreedores a través de un mediador concursal.

Si dichos avalistas no tienen deudas con las Administraciones Públicas y su insolvencia ha sido fortuita, podrán encontrar la extinción de las deudas que avalaron y, por tanto, saldrán del RAI, ASNEF, EXPERIAN y cualquier otro registro de morosos e impagados.

Una muy buena noticia para tantas y tantas personas físicas que el “sistema” arrojó a esa situación extrema de tener que avalar a empresas inviables ante la presión ejercida por las entidades financieras.

No sólo es loable dar una segunda oportunidad a tantos insolventes fortuitos, sino que además, de no haberse adoptado esta medida legislativa, muchísimos ciudadanos se verían obligados de por vida a vivir en la economía sumergida o amparados por testaferros o administradores de paja.

La pena es que esta segunda oportunidad no se haya hecho extensible a todas las personas físicas, privando de la misma a quienes no tengan la consideración de empresarios o profesionales.

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Llegó el BOE con Medidas de Reestructuración de Deuda

BOE

Tal y como ya anuncié, llegó el BOE. Un nuevo Real Decreto – Ley de medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial.Una más de las muchas modificaciones de la Ley Concursal…

Partiendo de la base de que el tejido empresarial se está destruyendo a marchas forzadas y que entre las empresas que se están cerrando en sede concursal existen algunas viables que convendría conservar, viene este Decreto Ley a fomentar la refinanciación y reestructuración de deuda de dichas empresas viables.
En resumen, se pretende mantener dichas empresas aliviándolas de la excesiva carga financiera. Hasta aquí todo muy bonito…
Pero si nos acercamos con detenimiento al articulado, veremos que una cosa es la lírica del texto y otra bien distinta la realidad de lo que va a acontecer.

Voy a centrar este artículo exclusivamente en la sanción que se pretende imponer al deudor por no aceptar su refinanciación.

- En primer lugar, decir que ignora quien ha legislado, que sólo el deudor es quien puede activar con su voluntad dichos acuerdos de refinanciación o reestructuración, porque él y sólo él, conoce desde dentro qué acontece en su empresa.

¿Qué utilidad práctica tendrá pues sancionar al deudor “por negarse sin causa razonable a la capitalización de créditos o la emisión de valores frustrando la conservación del acuerdo de financiación” (Art. 165.4 Ley Concursal)?

¿Es que acaso ante el deudor que no tiene esa voluntad refinanciadora, los extraños van a poder apreciar desde fuera que se está negando sin causa razonable a dichas medidas de recapitalización?

Lo más curioso del citado artículo es que la existencia o no de la causa razonable por la que el deudor se niegue a dicha recapitalización la tiene que valorar un experto independiente dentro ya del concurso (entiendo cuando dentro del mismo se pretende enjuiciar si es fortuito o culpable, Sección VI)

¿Quién se puede atrever a valorar mucho tiempo después de la insolvencia declarada aspectos tan subjetivos como el desánimo de los trabajadores o de los administradores, la falta de perspectivas a corto plazo, … para poder concluir en un informe que el deudor sin causa razonable se negó a una pretendida capitalización de deuda (sin saber siquiera que la misma fuera aprobada)?

Por otro lado, llegados a este punto, ¿Alguien se cree que habrá caja para proponer que dicho experto independiente pueda ver satisfechos sus honorarios por la emisión de dicho informe? O sucederá como la mayoría de los créditos contra la masa que no se podrán ver satisfechos y que por tanto no se podrá contratar a dicho experto?
Por tanto, este artículo probablemente quede decorativo pero en la práctica inútil.

- El segundo aspecto criticable de la norma publicada consiste en la ausencia de sanción a los acreedores que no se adhieran a un convenio razonable.

Me explico: Si lo que se quiere es conservar empresas viables aunque sobre endeudadas, lo que hay que fomentar son las adhesiones a convenios razonables… ¿Cómo? Premiando al acreedor que vote a favor (aunque ello entrañe quitas o esperas), o sancionando a quien no lo haga, siempre que –ahora si- un experto independiente avale que con dichas quitas / esperas se prevea que la empresa viva va a poder cumplir con sus nuevos compromisos de deuda refinanciada. (Los premios o sanciones vendrán por la vía de la calificación de sus créditos)
Esta sería la otra cara de la moneda de la crítica del apartado anterior (donde se pretendía sancionar al deudor por una presunta actitud difícil de valorar desde fuera).

Con esta medida propuesta acompañada de un premio al deudor (por ejemplo, no proceder a la calificación del concurso para que no haya dudas acerca de su posible culpabilidad en ningún caso) se estaría, ahora sí, fomentando la conservación de dichas empresas viables.

La sanción pues, no debe imponérsela al deudor (entre otras razones por su dificultad en la valoración) sino al acreedor ausente o contrario a un acuerdo que beneficie al conjunto (y por ende, también a él).

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Nueva Ley Financiera del Desapalancamiento

Ley financiera

Recientemente, el Ministro de Economía ha venido a indicar que están trabajando en una Ley Financiera, junto al Ministerio de Justicia, para desapalancar a las empresas españolas.

Sucede que, si se analizan las cuentas de resultados de muchas empresas que han entrado en concurso de acreedores, se observa que, a pesar de tener resultados de explotación positivos, estos se convierten en negativos si se les añaden los gastos financieros que en algunos casos ahogan por completo el fondo de maniobra (liquidez) de dichas empresas.
En resumen, que empresas bien gestionadas, e inicialmente viables, se ven abocadas al cierre por un excesivo endeudamiento.

La pregunta es ¿Cómo evitarlo?

Las soluciones pueden venir de la mano de lo que en el Derecho Concursal llamamos el preconcurso (Art. 5 bis)

El referido preconcurso pretende que el deudor que no puede atender regularmente sus pagos (muchas veces por exceso de endeudamiento), solucione su iliquidez, bien a través de acuerdos de refinanciación con las entidades financieras, bien proponiendo quitas y esperas a sus acreedores (a través de un árbitro llamado mediador, o directamente sin necesidad de dicha figura).

Esto, que es muy bonito sobre papel, se ha manifestado prácticamente inútil en la práctica, pues la experiencia nos dice que el preconcurso no está siendo utilizado para remover la insolvencia a través de alguna de las vías antes enunciadas.

El resultado de dicha inutilidad del preconcurso para el fin para el que fue creado, no es otro, que la empresa entre en el proceso concursal abocada a su cierre (más del 95% de los concursos terminan en liquidación, y en ellos, los acreedores ordinarios no ven satisfechos ni siquiera parcialmente sus créditos).

Expuesta, como ha quedado narrada, la situación actual, y considerando que estamos cerrando empresas viables que únicamente tienen un problema de excesivo endeudamiento, conviene concluir que tal y como ha propuesto el Sr. De Guindos, necesitamos una nueva Ley Financiera que ayude a reestructurar o refinanciar dicha deuda. De lo contrario, seguiremos asistiendo a la defunción de las mismas.

En definitiva, de lo que ha de tratar dicha norma, o bien ha de hacer, es pasar obligatoriamente a los acreedores ordinarios por quitas o convertirles en socios de la empresa canjeando deuda por acciones.

Probablemente de lo que se trate es de dar cualquier tipo de solución que por asimétrica que parezca siempre será mejor que la situación de impago total (que actualmente se da en sede concursal).

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Aumentan los Concursos de Acreedores

Concursos Blog Fgg

El 2013 ha sido el año “guinness” de los concursos de acreedores: 9.660 se han declarado en dicho ejercicio.
Conviene hacer un análisis detallado y desagregado de dicha cifra estadística.

Así, aunque representa el techo dentro de la crisis, se observa una desaceleración ya que en el cuarto trimestre se observó un cambio de ciclo que, esperamos, se confirme en el 2014: en dicho trimestre se declararon un 15% menos que en igual trimestre de 2012.

Aumentan y mucho los concursos de sociedades mercantiles (8.934) mientras que se reducen los concursos de personas físicas (726). Probablemente esta tendencia a la baja de los concursos de personas físicas se rompa en 2014.
Sucedía, hasta ahora, que una persona física insolvente no encontraba dentro del concurso la remisión (o `el perdón´) de sus deudas. Ahora, con la modificación de la Ley Concursal, se ha creado la segunda oportunidad para empresarios o profesionales personas físicas que no puedan atender sus deudas.

Dicha modificación pretende que, en determinados supuestos, las personas físicas puedan volver a la actividad sin tener que responder de por vida del endeudamiento antiguo.

Es por ello por lo que creo que el último semestre del año se puede dar un incremento significativo de los concursos de personas físicas.

La inmensa mayoría (9.294) fueron voluntarios (solicitado por los deudores insolventes), mientras que los necesarios fueron únicamente 456.

La penúltima reforma de la Ley Concursal pretendió incentivar el concurso necesario otorgando al acreedor que instara dicho concurso un privilegio del 50% de su crédito. Sucede, sin embargo, que los juzgados son bastante remisos a admitir a trámite este tipo de concursos (el acreedor no tiene amplia información de hasta qué punto el deudor atraviesa dificultades puntuales o definitivas de tesorería como para atreverse a solicitar un concurso que, ya de entrada, le ocasiona un peaje de abogado y procurador y, recientemente otro, cuales son las tasas judiciales). Estas son las razones del reducido número de concursos necesarios.

Por sectores, sorprende que todavía lidere el sector inmobiliario el ranking ¡Y yo que pensaba que ya se había producido toda la limpieza en el sector!

Por último, por Comunidades Autónomas, el liderato lo encabeza Cataluña (1.969), seguido de Madrid (1.403) y Comunidad Valenciana (1.244).

Si desagregamos lo que sucede en Madrid, donde hay 12 Juzgados que atienden estos procedimientos (y otros tantos que no son concursos), llegamos a la conclusión de que cada Juzgado recibe al año 117 concursos (a una media de un concurso cada dos días laborables).
Esto explica que haya concursos que, desde que se solicitan hasta que se declaran, medien 6 meses entre una fecha y otra.

Así las cosas, ¿quién puede pensar que el concurso pretende tener efectos sanadores de la empresa y no certificadores de su defunción?

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No más Paraísos Fiscales

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Leía recientemente cómo los oligarcas chinos amasan grandes fortunas que escapan al fisco del país al que dicen gobernar y servir. Esos miles y miles de millones de dólares se encuentran opacos, principalmente, en las Islas Vírgenes Británicas, un paraíso fiscal del Caribe. Se trata de cuarenta pequeñas islas que albergan más de un millón de empresas.

Por otro lado, hemos escuchado que los siete gigantes de Internet (Google, Apple, Amazon, Facebook, Ebay y Microsoft) pagan en España sólo un millón en impuestos.

A estos casos podíamos añadir otro, como por ejemplo, que la Nueva Rumasa operaba desde Belice (uno de los paraísos fiscales más opacos) y es allí donde se presume que residen los fondos de quienes, fiándose de la familia Ruiz Mateos, suscribieron los títulos que emitió dicha familia antes de declararse en concurso de acreedores (calcularlos su caso 200 millones de euros)

¿Qué tienen en común los ejemplos citados? Que ponen de manifiesto que el poder corrupto sigue interesado en que sigan existiendo esas estructuras que les sirven de escudo protector a sus prácticas ilegales y deshonestas.

Se calcula que existen opacos en estas estructuras off-shore entre 20 y 30 billones de dólares (sí, sí, con “b” de burro)

¿Se imaginan los efectos del desmantelamiento de estas estructuras -aunque fuera progresivo- sobre la economía en general y, sobre todo, sobre las arcas públicas de los gobiernos (prácticamente diezmadas tras estos años de crisis)?

No sólo se conseguiría una mayor tributación (soportada por quienes más tienen) sino sobre todo una redistribución de la riqueza, ya que esos fondos se incorporarían a las economías reales y transparentes, generando efecto multiplicador sobre las mismas. Por otro lado, su desaparición impediría que los futuros delincuentes carecieran de protección y serían fácilmente perseguibles sus actos delictivos.

Por todo ello, ¿a qué esperamos para reivindicar: “no más paraísos fiscales”?

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Estatuto Jurídico del Mediador Concursal

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Hasta el día de San Fermín de hace dos años, no contábamos en nuestro país con una figura bastante utilizada en el Derecho Comparado: LA MEDIACIÓN.

La Ley que introdujo dicha figura, publicada en el BOE justo el día del Patrón de todos los Navarros, venía a dar solución a parte del problema de la judicialización de los conflictos civiles y mercantiles.
Todas las esperanzas se volcaron sobre dicha Ley y un sinfín de instituciones y asociaciones empezamos a promover dicha figura del mediador.

Desde aquella fecha hasta hoy, dos hitos nuevos han venido a completar la mediación:

  • El primero lo supuso la reforma de la Ley Concursal (LC), que tuvo lugar en septiembre del año pasado y que creó la figura de la mediación concursal.
  • El segundo, y más reciente, ha sido la publicación del Reglamento de Mediación que tuvo lugar a finales de 2013.

Así pues, ya tenemos completo el mapa normativo de la mediación y,  más concretamente, de la mediación concursal.

No pretendo, ni mucho menos, agotar en esta tribuna la materia del estatuto del mediador concursal; sólo hacer unas reflexiones sobre el mismo a la vista de las últimas novedades legales citadas:

La primera reflexión es acerca de la formación requerida al mediador concursal:

Perece claro que dicho mediador debe cumplir con los mínimos de formación y experiencia que le exige, por un lado, la Ley Concursal y, por otro, el Reglamento de Mediación (art. 233.1 LC). Así pues, además de ser abogado o economista, titulado mercantil o auditor de cuentas con cinco años de experiencia profesional efectiva y formación especializada en Derecho Concursal (requisitos exigidos por el art.27 LC) deberá contar con una formación específica de, al menos, 100 horas de docencia efectiva en materias jurídicas, aspectos psicológicos, ética en la mediación y evaluación de conflictos. De esas 100 horas mínimas, el 35% se desarrollarán a nivel práctico. Decir al respecto que el mediador acreditará esa formación en la mediación a través de un certificado que se expida por un centro de formación autorizado por la Administración Pública (así lo exige el Reglamento de Mediación).

Por tanto, no es condición suficiente para ser mediador concursal con cumplir los requisitos para ser administrador concursal; además, hay que cumplir con los requisitos de formación en materia de mediación antes citados.


La segunda reflexión del estatuto del mediador viene de la mano de su seguro de responsabilidad:

Establece, el recién publicado Reglamento de Mediación, que todo mediador debe contar con un seguro o contrato de responsabilidad civil para cubrir los riesgos derivados de su mala praxis (errores, infracción de los principios de imparcialidad y confidencialidad, pérdida o extravío de expedientes…). Dicho seguro (cuantía) será proporcional a la entidad del asunto en que intervenga (no fijado de antemano) y constará en el acta inicial en el que acepta el cargo.

Sucede que si el mediador concursal no alcanza ningún acuerdo con las partes en el período máximo que la Ley Concursal le confiere (cuatro meses desde que se acogió a dicha vía), se convertirá directamente en el Administrador Concursal del concurso que el propio mediador inste (ante la imposibilidad de llegar a los acuerdos mínimos que la Ley Concursal establece).

Llegados a este punto, al Administrador Concursal (antes mediador) la Ley Concursal le exige un seguro para responder de sus posibles responsabilidades (Real Decreto 1333/2012)
¿Supone ello que este seguro nuevamente exigido deber ser independiente del requerido para ser mediador?
¿Deberá cubrir únicamente los defectos de cobertura no cubiertos al tiempo de aceptar el cargo de mediador?
Lo cierto es que, si se superponen ambas normas (Mediación y Concursal), una dicción literal arrojará como resultado una doble cobertura.

Otro aspecto relevante del Estatuto del Mediador Concursal lo configura uno de sus principios: LA CONFIDENCIALIDAD.

Según este principio, el mediador no debe declarar o aportar documentación fuera de su actividad y, de hacerlo, se verá incurso en responsabilidad.
La Ley, en su artículo 9, incluso le exceptúa de aportar la documentación que conociera, aunque fueran otras las Administraciones que la requieran (salvo la jurisdicción penal en determinados casos)
Pues bien, sucede que si el mediador se convierte en Administrador Concursal (como antes se dijo, por no llegar las partes a un acuerdo), el Administrador Concursal pudiera hacer valer la documentación conocida en el proceso de mediación, contra el deudor (por ejemplo, al entablar una acción rescisoria).
¿Supone ello una quiebra del deber de confidencialidad?

Otro aspecto menos relevante del Estatuto del Mediador Concursal lo da la necesidad de su inscripción en el Registro habilitado al efecto. Esto es consecuencia de lo establecido en la Ley Concursal, ya que la norma general de la mediación no impone dicha inscripción. Así pues, si quiere llegar a mediador concursal, deberá proceder a dicha inscripción.

Por último, la retribución del mediador concursal:
La Ley Concursal establece -para el caso de que no prospere la mediación- que el Administrador Concursal (antes mediador) no podrá percibir por acceder a este último cargo más retribución que la que ya le correspondió por su tarea de mediador (art. 242.2 LC)

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Efectos Contradictorios

 ¿Cuál sería el efecto de una subida en los tipos impositivos?

¿Qué efecto inmediato causa en una economía la subida de los salarios?

Las respuestas evidentes no siempre son las correctas. No necesariamente se incrementaría la recaudación fiscal, ni tampoco de forma inmediata se vería beneficiado el consumo.

Recientemente hemos conocido a través de un informe de una entidad financiera, que estas medidas aplicadas en España incrementarían el PIB de tal manera que el aumento de la oferta de empleo se vería así mismo acrecentada en hasta un 10%.

¿Pero, estamos en condiciones de rebajar los salarios o de incrementar los tipos impositivos? ¿Cuál es el destino de las arcas del Estado y de las familias en las que varios miembros están sin empleo?

La contradicción se halla en que si se reduce el salario en los sectores más improductivos, habría muchos más empleos al acceso de personas capacitadas que esperan su oportunidad.

¿Cuál sería para vosotros el camino más adecuado para la creación de empleo? ¿Cuáles serían las medidas adecuadas a implementar para generar una mayor recaudación fiscal?

Os invito a comentar vuestras reflexiones con total libertad. y a leer mi artículo publicado en el periódico  Cinco Días

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Los acuerdos de refinanciación en la insolvencia

Los acuerdos de refinanciación en la insolvencia

Cuando un deudor atraviesa una situación de insolvencia (no puede atender regularmente sus pagos), puede desplegar 5 conductas:

  1.  Solicitar directamente el concurso voluntario de acreedores
  2. Acogerse a un preconcurso (escudo protector que le permitirá llegar a posibles acuerdos con sus acreedores)
  3. Negociar con los acreedores a “pecho descubierto” (sin dicho escudo)
  4. No hacer nada; o mejor dicho: arrastrarse por el suelo intentando alargar su agonía
  5. “Cerrar a la española”. Este término lo aprendí de un cliente que un día me contó que un abogado de confianza le cobró 500.000 pesetas por cerrar su empresa “a la española”. Cuando le pregunté en qué artículo se recogía dicho cierre, me contó con total normalidad: echamos el toldo, cambiamos de administrador, dejamos los cadáveres por el camino y nos establecemos en frente (eso sí, con otro rótulo).

A alguien le parecerá gracioso, pero el “cierre a la española” -que no se incluye en las estadísticas- es, con diferencia, la forma más utilizada a la hora de afrontar la insolvencia.

El motivo es doble: por un lado, el ADN del español y, por otro, que dichas actitudes, en muchos casos, quedan impunes y, por tanto, no cuentan con un reproche sancionador.

Pues bien, volviendo al análisis de las 5 conductas analizadas, parece que las únicas legales que no entrañan riesgos son las dos primeras: acogerse a un concurso voluntario directamente o a un preconcurso.

Si se opta por el preconcurso, varios son los escenarios que nos podemos encontrar:

  • el primero consistirá en buscar un acuerdo de refinanciación
  • el segundo, en intentar adhesiones de los acreedores a un futuro convenio que se declarará después -una vez se declare el concurso-
  • el tercero es buscar, a través de un mediador, un acuerdo extrajudicial de pagos.

Así, el primer y el tercer escenario pueden evitar el concurso -si los acuerdos alcanzados permiten remover la insolvencia-; en cambio, si se han alcanzado adhesiones a un futuro convenio, este escenario requerirá dar el paso al concurso para santificar el convenio propuesto (sin la figura del concurso, la mayoría que lo aprobó no podrá imponer las quitas/esperas a la minoría disidente; en el concurso sí.

Pues bien, centrándonos en los acuerdos de refinanciación, hay que comentar que pueden tratarse de acuerdos sin más, en los que el deudor va pactando -uno a uno- con sus acreedores -pactos asimétricos- o bien, puede tratarse de los Acuerdos de Refinanciación de la Disposición Adicional 4ª de la Ley Concursal, recientemente modificada por la Ley de Emprendedores.

Dicha Disposición no estaba presente al tiempo de promulgarse la Ley Concursal -en 2003-. El vendaval de concursos obligó a su entrada en vigor hace casi ya 2 años.

¿Qué pretende? Partiendo de la base de que en muchos concursos habría que poner de acuerdo a las entidades financieras para remover la insolvencia, se daba el hecho de que bastaba que unas entidades disidentes se descolgaran del acuerdo de la mayoría para abortar una refinanciación eficaz para el deudor.

Por ello, dicha Disposición imponía que el acuerdo de alivio financiero otorgado por el 75% de los acreedores financieros se debía imponer al resto.

La utilidad práctica de esta Disposición ha sido amplia, sobre todo en algunos concursos mediáticos. Ahora la Ley de Emprendedores ha venido a relajar este porcentaje -75%- para dejarlo en el 55%, por lo que podemos concluir que una mayoría minoritaria del pasivo financiero puede arrastrar al resto a un pacto de esperas que evite el concurso.

Bienvenida sea la referida modificación.

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El Desapalancamiento Financiero

apalancamiento financiero

¿Saben cuál fue la razón de la crisis actual?

El apalancamiento financiero

¿Qué quiere decir ese concepto? Sencilla y llanamente adquirir activos sin dinero propio; casi en su totalidad con financiación ajena.

Sucedía antaño que había no pocos activos (inmobiliarios o acciones) que tenían tasas de retorno (alquileres o dividendos) superiores a la cuota a devolver por el capital prestado.

Imagínese que de pronto tiene barra libre para endeudarse. Podría adquirir un paquete mayoritario de Iberdrola (por poner un ejemplo) sin desembolsar fondos propios, y podría llegar a amortizar el préstamo concedido si los dividendos de las Iberdrolas fueran iguales o superiores a las cuotas de amortización del préstamo que financió dicha inversión.

Eso es lo que sucedió en exceso en las épocas de bonanza. España se endeudó en los mercados internacionales porque inicialmente la ecuación funcionaba (el activo subyacente via rentas / dividendos más la plusvalía latente, permitía devolver el dinero prestado). Ahora bien, dicha ecuación se invirtió cuando el activo no sólo se despreció sino que sus retornos (rentabilidades) menguaron.

¿Qué sucedió entonces? Que, a modo de castillo de naipes, el sistema se derrumbó y, como los prestamistas nacionales son nuestros bancos, hubo que llamar a Bruselas para que vinieran a echarnos una mano (después de haberse empleado a fondo el FROB).

Esa fue, de forma muy resumida, la radiografía del origen de la actual crisis. Dicho en términos más sencillos, el excesivo consumo interno se sustentaba, no tanto en unos salarios vigorosos, como en un endeudamiento enfermizo.

En cifras, España debe alrededor de un 320% de su PIB, lo que equivale, en términos absolutos, a unos 3,3 billones de euros (cada español ha recibido una herencia de 70.200€ de deuda).

De este monto gigantesco de deuda, el 200% es privado (de ésta, a su vez, el 80% es de las familias y el 120% restante de las empresas) y el 100% pública.

Para que unos y otros reduzcan los porcentajes, se requiere más PIB (más crecimiento), pues de lo contrario no sólo no menguarían sino que se acrecentaría dichos porcentajes.

Pues bien, nuestras estadísticas nacionales nos dicen que estamos asistiendo, por primera vez, al desapalancamiento financiero (las referidas deudas en términos PIB se empiezan a contraer).

Bendita noticia. Probablemente podamos llegar a ratios de endeudamiento razonable, pero no se alegren en exceso. Cuando la memoria haya borrado las consecuencias indeseadas de tanto endeudamiento, volveremos a las andadas. Si no, al tiempo.

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Recuperación de precios inmobiliarios

Recuperación de precios inmobiliarios

Recuerdo el titular de un medio de comunicación que, hablando de Llanera, puso  el ejemplo de la primera gran concursada del sector inmobiliario. A continuación, se escribía que el reguero de concursos era inminente, como así sucedió.

Pues bien, ahora tenemos en otro diario económico la primera noticia de signo opuesto que habla del cambio de tendencia: “Baleares, primera región donde los precios vuelven a subir” (así lo avala la tasadora Tinsa)

¿Qué está pasando en el sector y cuáles son los argumentos que hacen pensar que, realmente, se trata de un cambio de tendencia y no de un repunte esporádico? A mi juicio, las razones subyacentes son las siguientes:

La primera es de índole general: el entorno económico. Nuestro país ha pasado de ser repudiado por el inversor foráneo (“riesgo país”) a ser atractivo (recordemos las recientes palabras de D. Emilio Botín: “Está llegando el dinero de todas partes”)

A ello, han contribuido la bajada del diferencial de la prima de riesgo, las reformas estructurales y el hecho de que se pueda cumplir con las previsiones del déficit fiscal.

Este argumento es importantísimo, ya que el consumo interno sigue plano y, si hay algo que está tirando de nuestra economía, es el sector exterior (exportaciones, visitas de turistas foráneos y, ahora, inversores que invierten en empresas españolas -ej: Bill Gates-)

Las siguientes razones, de menor importancia, que animan a que se de la vuelta a los precios inmobiliarios serían, por un lado, que el precio del dinero sigue en mínimos, que hay una percepción de que se ha tocado el suelo (no se esperan más bajadas) y que, por tanto, un buen producto puede ofrecer dos tipos de rentabilidades: una presente, llamada alquiler y otra futura, denominada plusvalía latente.

¿Qué se ha hecho desde el punto de vista legislativo para hacer que se active la demanda y, por tanto, se incrementen los precios?

Un factor legislativo que atraerá a nuevos inversores extranjeros lo constituye la posibilidad de que estos inversores puedan obtener un visado de estancia en España, si adquieren uno o varios inmuebles cuyo precio conjunto supere 500 mil de euros.

Otro, no menos importante, utilizado por grandes inversores, ha sido la modificación de la legislación de las SOCIMIS (Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Estas sociedades tienen un régimen tributario muy benigno y, facilitan, por ejemplo, las grandes compras de lotes de inmuebles en arrendamiento.

Por todo ello, creemos que la confianza (ese valor intangible que si bien no cotiza, está presente en todas las decisiones económicas) ha vuelto a un sector tan denostado como el inmobiliario.

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