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Mejoría del Deudor Hipotecario

Clausulas suelo

Sucedía hasta ahora que cuando una entidad financiera ejecutaba una hipoteca por impago del deudor, a éste no le quedaba otra que callar.

No existía como motivo de oposición a la ejecución hipotecaria alegar cláusulas abusivas. La única vía era plantear otra demanda (esta vez iniciada por el deudor) para, una vez perdida la vivienda, reparar parcialmente el excesivo daño causado.

En estos tiempos de excesivas demandas hipotecarias, hemos contemplado casos harto aberrantes. Me acuerdo especialmente de uno que dice así:

Casa tasada por el banco en 100.000 euros (en el boom del ladrillo). Deudor que no podía atender las cuotas, siendo el principal adeudado 40.000 euros y los intereses de demora, los ordinarios y las costas de otros 25.000 euros. En esta situación, llegada la subasta, la entidad se adjudicó la vivienda por 60.000 euros.

El deudor, pues, se vio privado de su casa y quedó aún deudor del banco por otros 5.000 euros (65.000 euros era la deuda total y 60.000 euros la adjudicación)

Pues bien, lo más asombroso fue que al año de la adjudicación, el banco transmitió la finca en 70.000 euros

¿Sabe alguien calcular lo que ganó el banco? Pues si no me salen mal las cuentas, además del beneficio obtenido del deudor mientras éste pagó religiosamente, al final se cobró nada más y nada menos que 25.00 euros de intereses y costas (ambas abusivas)

Si a ello añadimos otros 10.000 de plusvalía (70.000 euros de precio de venta – 60.000 euros de precio de adjudicación), nos quedará que el negocio bancario ascendió a 35.000 euros (10.000 euros de plusvalía + 25.000 euros de intereses y costas)

¿Cómo no iban a reventar las costuras del sistema con ejemplos así?

La pena es que hayan tenido que repetirse muchos ejemplos así hasta que se ha modificado nuestra legislación para parar el abuso de un montón de cláusulas que las entidades financieras incorporan en los préstamos hipotecarios (y que haya tenido que ser una Sentencia de la Unión Europea la que ha provocado dicha modificación)

Así, a partir del día de San Isidro, día en que entra en vigor la Ley de Protección de los deudores hipotecarios, ya hay control sobre dichas cláusulas abusivas y, además:

Se incorporan mejoras en las subastas (hasta ahora desiertas) para hacerlas más apetecibles. Así, baja al 5% la cantidad a consignar para poder pujar (antes era el 20%)

Se amplían a cuarenta días el plazo para terminar de pagar la cantidad ofrecida por el mejor postor

Se permite conocer por dentro el estado de la finca, primando al deudor que permita el acceso con un 2% del valor de adjudicación del inmueble

Hay limitaciones respecto al cálculo de intereses de demora que no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y ya no se podrán calcular intereses de los intereses no pagados

Se limitan las costas al 5% de la cantidad que se reclama. Si la norma actual hubiera sido aplicable al caso planteado, probablemente los intereses y las costas no excederían de 6.000 euros, cuando en el ejemplo llegaban a 25.000 euros)

El hecho de que haya más subasteros y que el valor mínimo de adjudicación de la vivienda habitual haya subido del 60% al 70% del valor de tasación (cuando se le adjudica al banco) hace pensar que el deudor quedará ahora en menor medida endeudado con el banco

En nuestro ejemplo, el banco se habrá adjudicado, con la legislación actual, la vivienda en 70.000 euros y, teniendo en cuenta que los intereses y las costas serían de 6.000 euros y el principal pendiente de 40.000 euros, tendríamos que ahora el banco tendrá que devolver al deudor:

+70.000 euros (precio adjudicación)

– 40.000 euros (principal pendiente)

– 6.000 euros (intereses y costas)

————————————————

= + 24.000 euros (saldo a favor del deudor)

Recuerden que antes el saldo era a favor del banco en 5.000 euros.

¡Menuda diferencia! ¡Bienvenida la mejoría del deudor hipotecario! ¡Bienvenida la nueva Ley de Protección de los deudores hipotecarios!

Cláusulas suelo: se repite el abuso bancario

Clausulas suelo

Recientemente el Tribunal Supremo ha venido a declarar nulas por abusivas las “cláusulas suelo” impuestas por las entidades bancarias en una generalidad de préstamos hipotecarios.

Para describir la situación hay que empezar diciendo que en España, a diferencia de otros países europeos, nos gusta el riesgo y, prueba de ello, es que la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios que se firman son a interés variable (en otros países la tendencia es el interés fijo).

Sucede así que las fluctuaciones del índice de referencia (Euribor más diferencial) modifican al alza o a la baja la carga financiera que el prestatario ha de abonar a su prestamista financiero.

El Euribor ha pasado -desde diciembre de 2011 al día de hoy- de estar al 2% a estar entorno al 0,5%.

Ello, en un principio, debería haber beneficiado a todos aquellos prestatarios que, jugando a riesgo, han visto un descenso pronunciado del tipo de referencia (Euribor).

Pero si esto debería ser así en la teoría, la práctica bancaria lo ha impedido. El motivo: las entidades financieras han impuesto en una generalidad de préstamos hipotecarios, que a partir de determinadas bajadas (cláusulas suelo), las mismas no benefician al prestatario – consumidor y únicamente dicho beneficio vaya a pasar al prestamista – acreedor.

Pongamos un ejemplo: en 2010 una entidad financiera otorgó un préstamo hipotecario de 400.000 euros. El tipo que se fijó fue el variable consistente en determinarlo para cada periodo anual en el Euribor + 1%. Al tiempo, se fijó una cláusula suelo del 4% y una cláusula techo del 15%.

¿Qué sucede con este prestatario-consumidor?

Pues que el pobrecillo sencillamente no se está beneficiando de las bajadas del Euribor y que sigue pagando carga financiera al 4%, pudiéndolo hacer en el entorno del 1,5% (0,5+1)

Si el saldo vivo a día de hoy es de 350.000euros, la referida cláusula suelo le está impidiendo un ahorro anual de 8.750 euros (2,5% x 350.000 euros)

No se olviden que el perjuicio para el prestatario – consumidor es el beneficio para el prestamista – acreedor, que ve cómo la bajada de tipos únicamente le beneficia a él, mientras que las subidas por encima del 4% serán soportadas por ambos.

¡¿Les parece justo?! Quizás les parezca abusivo. Pues bien, lo mismo le ha parecido al Alto Tribunal.

El Tribunal Supremo, en una sentencia reciente, ha venido a decir que las entidades financieras abusando de su posición dominante han introducido la cláusula abusiva denominada “cláusula suelo”.